Ordliste Adkomst Formelt juridisk udtryk for ejendomsret og den ene af 3 typer rettigheder over fast ejendom. Ejendomsret kan godt være betinget af betaling af købesummen for ejendommen, men hvis der er knyttet andre betingelser til ejerskabet anses det for en byrde. Advokatforbehold Det forhold, at en købsaftale underskrives på betingelse af godkendelse fra købers advokat. Bør kun anvendes med ordlyden, at ”købsaftalen er underskrevet med forbehold for advokatens godkendelse i en hver henseende.” Alle andre formuleringer bør man nægte at acceptere og allerhelst skal man slet ikke skrive under førend advokaten har set købsaftalen. Anmærkning Dagligsprog for retsanmærkning Byrde En af 3 typer rettigheder over fast ejendom og det samme som en servitut. Byrder er alle de rettigheder som ikke falder ind i de 2 andre kategorier, ejendomsret og pant. Typiske byrder er forpligtelser til at acceptere tilstedeværelsen af fjernvarmerør til naboen, byggelinier og lignende, men servitutten kan også være retten til have fjernvarmerør hos naboen o.s.v. Debitor Den, der skylder penge væk. Deponering I ejendomshandel aflevering af penge til en bank (typisk sælgers), som ikke er part i aftalen. Deponering medfører flere retsvirkninger, deriblandt at køberen ikke kan kræve sine penge tilbage, så sælger er sikker på at få betaling, når betingelserne for frigivelse af depotet (normalt anmærkningsfrit skøde) er opfyldt. Ejendomsret En af 3 typer rettigheder over fast ejendom og det samme som adkomst. Ejendomsret kan godt være betinget af betaling af købesummen for ejendommen, men hvis der er knyttet andre betingelser til ejerskabet anses det for en byrde. Ejendomsværdi Dagligsprog for ”offentlig ejendomsværdi”, altså den vurdering af en ejendom som benyttes ved beregning af ejendomsskatter. Oftest lavere end prisen på en ejendom, men da den offentlige ejendomsværdien ikke påvirkes af f.eks. dårlig vedligeholdelse forekommer det, at den offentlige ejendomsværdi er højere end prisen på en ejendom. Ejendomsværdipåtegning For at kontrollere, at der betales den rigtige registreringssafgift, skal alle skøder have en påtegning fra kommunens ejendomsskattekontor om den offentlige ejendomsværdi førend skødet kan tinglyses. Ved samme lejlighed noterer kommunen sig navnet på den nye betaler af ejendomsskatterne. Ejerskiftelån Dagligsprog for realkreditlån optaget i forbindelse med salg af en fast ejendom. Udtrykket opstod, fordi det tidligere ikke var lovligt at få lån til andet end bestemte formål. Andre realkreditlån blev kaldt for tillægslån og kunne kun fås efter ansøgning. Gældsovertagelse Ved køb af en fast ejendom kan man i en række tilfælde overtage de lån, som den tidligere ejer har optaget med pant i ejendommen, sådan at man indtræder i hans pligt til at betale renter og afdrag. På realkreditlån kræves normalt accept fra kreditor, men andre pantebreve overtages automatisk. Man er forpligtet til at underrette kreditor om ejerskiftet. Var tidligere meget brugt, men i dag indfries gamle lån typisk og nye optages. Hæftelse Formelt juridisk udtryk for pant og en af 3 typer rettigheder over fast ejendom. En hæftelse foreligger, når ejeren af ejendommen skal foretage betaling af bestemte beløb og panthaveren i modsat fald kan kræve ejendomme solgt på tvangsauktion. Pant kan opstå på forskellige måder, normalt ved aftale om lån mod pant i ejendommen eller ved at en kreditor, som ikke har fået sin betaling foretager udlæg i ejendommen. Kontantlån En type realkreditlån, hvor man fra realkreditinstituttet låner et bestemt kontant beløb. Realkreditinstituttet har skaffet pengene ved at sælge obligationer til dagskurs, og fastsætter derfor renten så den er i stand til at dække det kurstab som er opstået ved obligationssalget. Det medfører, at kurstabet forvandles til et fradragsberettiget rentebeløb og var tidligere meget fordelagtigt. Efter indførelse af kursværdibeskatning er lånene ikke så attraktive. Kontantlån kan kun indfries før tiden ved at aflevere obligationer. Hvis obligationerne i mellemtiden er steget i kurs kan prisen for indfrielse før tiden godt være større end det oprindeligt lånte beløb minus betalte afdrag. Rentetilpasningslån er en art kontantlån. Kreditor Den, der har penge til gode. Købsaftale I forbindelse med fast ejendom bruges udtrykket om den formular, som mæglerne udarbejder med betingelser for et køb. Det er vigtigt at bemærke, at købsaftalen som udgangspunkt er bindende, når den lovbestemte fortrydelsesret udløber. Man bør derfor ikke underskrive den, førend man er sikker på, at man vil købe ejendommen. I det mindste bør man får indsat et advokatforbehold, så man kan komme ud af handelen igen uden større omkostninger. Tidligere brugte man udtrykket slutseddel om en købsaftale. Obligationslån En type realkreditlån, hvor man principielt set ikke låner et bestemt beløb, men derimod får udleveret obligationer, som man så sælger på børsen. I praksis sælger realkreditinstituttet dog obligationerne og sender pengene. Har den store fordel at lånet altid kan indfries før tiden ved indbetaling af restgælden eller aflevering af obligationer. Pant En af 3 typer rettigheder over fast ejendom og det samme som hæftelse. Typisk benyttes pant dog oftest om et aftalt panteforhold og ikke om udlæg. Pantebrev Gældsbrev, der samtidig giver pant i fast ejendom eller løsøre. Prioritet Det samme som rækkefølge, en 1. prioritet står altså først. Præjudicerende Formelt udtryk for at en eksisterende rettighed hindrer tilkomsten af en ny rettighed. Hvis man tinglyser et pantebrev, der angiver krav om 1. prioritet, og der tidligere er tinglyst andre panter, så præjudicerer de ældre panter den nye rettighed. Realkredit Lån som ydes af realkreditinstitutter mod pant i fast ejendom. Er underlagt begrænsninger i størrelsen af lånet i forhold til ejendommens værdi og forhold til løbetid og afdragsmåde. I ejerboliger må der i dag ydes lån op til 80 % af værdien tillagt stiftelsesomkostninger, hvortil kommer evt. foranstående pant til ejerforeninger m.v. på højst kr. 36.000,00. Afdragstiden må højst være 30 år og for at undgå kursgevinstbeskatning af kreditorerne skal lånene optages i obligationer med en nærmere fastlagt rentefod. Realkreditinstitutter Pengeinstitutter, der kun må låne ud mod pant i fast ejendom. Tidligere underlagt en lang række restriktioner med hensyn til lånenes formål og afdragsmåde, men nu langt friere. Refusionsopgørelse Fordeling af udgifter til ejendommen mellem køberen og sælgeren. Hvis sælger har betalt f.eks. ejendomsskatter for første halvår, og ejendommen overtages 1. april, skal køber refundere for 3 måneder. Registreringsafgift Findes både for biler og fast ejendom. For fast ejendom hed den tidligere stempelafgift og i daglig tale kaldes den tinglysningsafgift. For fast ejendom betales afgiften hver gang det offentlige registrere en ny ejer eller et nyt pant i ejendommen, medens den for biler kun betales ved første indregistrering. For fast ejendom er afgiften på ejerskifte normalt et grundbeløb på kr. 1.400,00 tillagt 0,6 % af købesummen (beregnes dog af den offentlige ejendomsværdi, hvis den er højere end købesummen). For pant beregnes tilsvarende et grundbeløb på kr. 1.400,00 tillagt 1,5 % af pantets hovedstol. Der findes et antal komplekse undtagelser fra disse 2 hovedregler, navnlig kan man ved realkreditlån genbruge registreringsafgift. Retsanmærkning I forbindelse med tinglysning gives der dokumenter anmærkning, hvis der er tinglyst andre rettigheder, som teoretisk vil kunne spærre for at man opnår den forventede retsstilling, d.v.s. anmærkningen er præjudicerende, eller hvis dokumentet på andre punkter ikke stemmer overens med de oplysninger, der står i tingbogen, og i så fald er anmærkningen oplysende. Servitut En af 3 typer rettigheder over fast ejendom og det samme som en byrde. Servitutter er alle de rettigheder som ikke falder ind i de 2 andre kategorier, ejendomsret og pant. Typiske servitutter er forpligtelser til at acceptere tilstedeværelsen af fjernvarmerør til naboen, byggelinier og lignende, men servitutten kan også være retten til have fjernvarmerør hos naboen o.s.v. Skøde Det dokument, som i forbindelse med salg af en fast ejendom bruges som grundlag for at få tinglyst (registreret) en ny ejer. Skødet resumerer købsaftalen med de ændringer, der følger af f.eks. ændret finansiering. Når skødet er tinglyst, har det ikke længere nogen betydning som dokumentation for ejerskabet, men det skal dog bruges som legitimation ved tinglysning af pantebreve i ejendommen. Slutseddel Dagligsprog for ”købsaftale om fast ejendom”, se købsaftale. Stempelafgift Gammeldags udtryk for en række afgifter, der nu er ændret eller ophævet. For fast ejendom, se registreringsafgift. Der findes dog stadig stempelafgift på forsikringspolicer. Sælgerpantebrev Traditionelt den del af købesummen for en ejendom, der lå efter realkreditlån op til udbetalingen, dvs. mellem 80 og ca. 95 % af købesummen. Sælger accepterede afdragsbetaling af beløbet mod at få pant i ejendommen. Ofte blev pantebrevet straks solgt videre til professionelle pantebrevskøbere. I dag typisk afløst af et banklån fra købers bank. Tingbogsattest Oversigt over rettigheder, som på udskriftstidspunktet er tinglyst på en bestemt ejendom, bil eller person. Tinglysning Den offentlige registrering af forskellige typer rettigheder, som foregår ved domstolene. Der skelnes mellem tinglysning vedr. fast ejendom, personer (herunder pant i løsøre) og biler. Når en rettighed er tinglyst medfører det i almindelighed et fortrin i forhold til andre personer, som kræver rettigheder over den samme genstand. Mellem flere tinglyste rettigheder går den ældste i almindelighed forud for den yngre, medmindre den ældre indvilger i at rykke. Tinglysningsafgift Dagligsprog for registreringsafgift. Udlæg Dagligsprog for ”udlæg til forauktionering”, d.v.s. at man får ret til at sælge en genstand på tvangsauktion, og dermed er udlægget en blandt flere typer pant. Hvis en kreditor ikke har fået betaling, selv om debitor er blevet dømt til at betale, kan kreditor gøre udlæg i debitors ejendele.